Questão 52 da prova ENAM 2026.1

Enunciado

Manoela, em janeiro de 2024, adquiriu, por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada, uma unidade autônoma no Condomínio *Residencial Verona Esplêndida.* O antigo proprietário havia deixado de pagar as cotas condominiais referentes a todo o ano de 2023. A convenção do condomínio, que estabeleceu o valor das cotas e as sanções por inadimplemento, fora regularmente aprovada em assembleia geral, contudo nunca foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em 2025, o Condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial em face de Manoela, cobrando os débitos de 2023. A executada opôs embargos à execução, sustentando, em síntese: i) sua ilegitimidade passiva, por não se tratar de dívida por ela contraída; e ii) a inexigibilidade do título, em razão da ausência de registro da convenção condominial. Após a rejeição dos embargos e a subsequente penhora do imóvel, Manoela arguiu a impenhorabilidade do bem, sob o fundamento de se tratar de seu único imóvel residencial. Considerando a situação hipotética e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), assinale a afirmativa correta.

1. A

   A impenhorabilidade do bem de família, por se tratar de garantia que visa à proteção da moradia e da dignidade da pessoa humana, prevalece sobre o crédito condominial.

2. B

   A cobrança em face de Manoela é indevida, pois a obrigação condominial possui natureza pessoal, não podendo o adquirente ser responsabilizado por débitos pretéritos.

3. C

   Manoela, na qualidade de adquirente, responde pelos débitos condominiais de 2023, ainda que anteriores à aquisição, pois a obrigação condominial tem natureza *propter rem.*

4. D

   O crédito condominial referente ao ano de 2023 encontra-se prescrito, pois o prazo para a sua cobrança, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ, é de um ano.

5. E

   A ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis retira a eficácia *erga omnes* do instrumento, descaracterizando o título executivo extrajudicial, razão pela qual a execução deve ser extinta.

Gabarito registrado

C

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Comentário da Concurseiros

Alternativa por alternativa

Fontes citadas

• CC, art. 1.345
• CC, art. 206, § 5º, I
• CPC, art. 784, X
• Lei 8.009/1990, art. 3º, IV
• STJ, Súmula 260